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下李朗“土地入股”探路社区产业升级
发布时间:2010-07-14  发布者:www.cn-qiye.cn  来源:南方日报

  

   日前,下李朗社区李朗国际珠宝园二期举行了隆重的封顶仪式,这标志着该社区以“土地入股”促使产业升级转型离实际成果又前进了一步。


  这个贫穷的村庄,因为两个关联词“土地入股”和“产业升级转型”,似乎一夜间成为各方关注的耀眼明星,一个小小的尝试,对急于解开社区经济发展困局的主政者来说,眼前为之一亮。


  这个不起眼的小村,居然能产生这么大的能力,可有谁知道它曾是一名咸鱼货郎从盐田海边走出来的。在经历了十多年的沉寂和粗放式发展后,因一名新任领导的系列改革、一个胆大的“土地入股”尝试,让该社区步入经济发展的快车道。


  “土地入股”看似简单容易理解,但在现有政策层面和众多社区惯有思维中,还是突破了许多“界限”。它有几大条件:要有土地,要有项目,更要有胆量,这些下李朗社区党委书记江立平都争取到和具有了。


  当很多社区还沉浸在抢种房子涸泽而渔时,当很多社区还在为自己产业转型迷茫时,下李朗通过另一种途径抢得了机遇。尽管目前“土地入股”这一模式存在争议和诸多客观限制,但豪无疑问,下李朗的这一做法,让正在遭遇转型升级之困的社区经济找到了一条新的发展路径。


《下李朗之歌》与新书记求变

  谈起自己祖辈的迁徙路线,江立平饶有兴趣:由最开始的江西婺源,到福建做茶叶生意,再到紫金,最后到盐田。那时从江西到深圳龙岗,只有两条路,一条是走陆路,经过南雄一直往下;第二条是从福建沿着海边下来。


  “以前这里叫大围、李朗,村里有条李朗河,后来人们按习惯沿着李朗河上下游分别称为上李朗和下李朗。”江立平告诉记者,从盐田到下李朗当时要走上30多公里,都是山路,传说当地一户陈姓老板觉得一名江姓卖咸鱼的小伙子不错,要把自己的女儿嫁给他,该小伙子入赘当了女婿,从此就在李朗不断繁衍。“那时我们这里离海远,很贫穷,村民吃不起肉,就吃海鱼。”

  江立平是1999年10月上任的,他回忆了11年前的情景:常住人口1000多人(现在有10万—15万人,本地居民1000多人),分红只有2000元,固定资产3000万元,土地所剩无几。


  “我的口号是‘用文化推动经济发展!’”江立平说,号召大家团结起来,因为当时大家都不是很团结,为此他亲自带头自编深圳第一首村歌《下李朗之歌》,并亲自演唱。在他的带领下,目前村干部人人都会唱这首歌,大部分村民也熟悉了旋律,村里还把这首歌设计成了手机铃声。


  “新官上任三把火。”江立平上任后着力做了三件事:其一是争取市里支持,修建了漂亮的布澜路,这是南湾街道最漂亮的道路之一。“这条路在不少村民眼里就是财路,放在以前都不敢想象”;第二把火是投资教育,村里投入500万元准备建高档幼儿园和小学,同时还预留初中、高中的土地,这一眼光很长远。


  第三把火就是“土地入股”。社区工作站办公室主任徐创新,这个点子在2004城市化前后就想出来了,当时的情形是社区人多底子薄、一些烂厂房租不好,社区甚至发不出工资,带有历史遗留问题的土地闲置,村里急需开发造血功能。


  在城市化初期,城市化并没给村里经济带来立竿见影的起色,相反在短短的一两年内,该村的社区经济出现了小幅萎缩。一些财团把地圈起来又不开发,导致资源浪费严重。最大的问题是土地卖光了,一些好项目根本无法落地。


  “之前把土地挥霍得差不多了,我就想法设法去‘抢’回来,大概抢回来了50万平方米的土地,我顶住重重压力不知被人骂了多少回。”江立平说,这一时期主要是在2000年到2003年之间。


  2004年,随着深圳在全国首推城市化大潮,下李朗126万平方米土地被政府征转为国有。江立平准备以“土地入股”的方式去香港招商,与一些珠宝企业老板“对上了话”,但由于当时政策限制,这一把火推进得比较缓慢。


土地入股,怎么入?


  “土地入股”怎么入?江立平说,好的项目村里没实力搞,为此想借人家影响力来发展自己的经济。“宝福珠宝在罗湖水贝发展了20多年,实力雄厚,我们就拿土地跟他们合作,他们以物业作为回报,这与买股票有点类似。”


  江立平提到一个细节,就是上述珠宝园的合作项目的特殊性,在城市化前就已开始引进项目,并已经招商完毕,为此区政府给了特殊照顾,把土地征转后,把征转费支付给村里,村里再以这笔钱入股项目合作。“在走程序时,主要是用项目去申请报批,通过招牌挂的方式进行,但也有大把项目批不下,前提是项目规模够大,有较好的发展潜力。”


  为了保险起见,江立平学习借鉴了华西村吴仁宝的做法,就是“东方不亮西方亮”,不把鸡蛋放在一个篮子里,不吊死在一棵树上。“等到项目正式运作时,我们先拿到一部分物业在手,再拿一部分物业入股。”江立平说,先拿物业是最稳的,至于市场价稍后再定,这骗不了他们。


  眼下的操作是,先拿到物业然后装修,再进行分类处理,一半出租、经营,一半入股。“对于物业价格,我们初定是2万元/平方米,这是参照周边项目的价格定的,如华南城等大项目。”


  在谈及另一个项目粤信城与华南城的差别时,江立平表示,共同点都是以商铺经营的形式运作,不同点则体现在内容方面,粤信城主要是服装、工艺品等,而后者则是皮革工业原料市场。


  江立平对这些项目的前景充满信心,他对大项目对社区第三产业的带动效应及其关注。珠宝城未来有十几万人,里面大部分是白领;另外,深圳市第三人民医院在辖区落地,届时光医院医生就有好几千人,加上病人消费人群可达几万。关键之处就是要把周边环境打造好。


  此外,旅游项目也会被吸引进来。据了解,李朗珠宝园第二期包括旅游项目,已经与旅游公司在商谈,另一个项目粤信城也在争取旅游商的线路。“争取让关内的旅游巴士拓展延伸到下李朗来。”


两赴华西村求解困局

  在采访中,很多社区反应发展已经进入瓶颈,再突破已很难,产业升级转型迫在眉睫。


  而江立平很早就开始探索出路。“2004年到2005年,我也曾想过自己搞医药、牙膏公司,还去江西考察了一番,本想从那里引进一家特色牙膏厂,但后来没成功,因为相关主要材料在这边缺乏,加上总技术人员临时出现变故。华西村办了很多自己的品牌,如仁宝牌等,我现在还没甘心,还在积累,看什么时候能真正崛起。”


  江立平一共去了华西村两次,感触最深的是义乌市场3天都走不完。


  今年3月22日,龙岗区委组织部联合区委党校,组织社区支部书记、工作站站长到江苏海澜集团、阳光集团、华西村、三房巷村等地参观学习,江立平也在其中。


  在江立平看来,江浙一带的村与村之间是一种竞争合作关系,而在龙岗,村与村之间互相争权的情况屡见不鲜。


  “此外,江浙一带政府对村里支持力度大,政策优惠明显,但政治资本毕竟是有限的,是金子放到哪里都会发光。”江立平说,他更多地寄希望靠自己去闯出一条生路来。


  江立平表示,不会把所有土地都入股,还会留下一定量的土地自己开发,按照规划设想,村里自己开发的项目主要为高端酒店,未来下李朗至少会建有4家高端酒店。“我们还要发展高端房地产项目,与其他村骑自行车、穿着拖鞋住小产权房和违建拉开档次。”


  在配套方面,5万平方米的教育用地,广场、医院、汽车站都已被规划好。特别值得一提的是,在土地资源紧张的情况下,该社区还投入1700余万元建一个社区广场公园。


“下李朗模式”能否通用


  “以前烂厂房每平方米最多10元,但现在这至少在50、60元,附加值高了很多。”这种方式总体来说比以前的厂房出租、卖土地等方式前进了一大步。怎么看待跟财团的合作?江立平说,这其实是为村民着想,从村里长远利益考虑,只是在运作上搭了快车,借鸡下蛋罢了。


  目前,下李朗社区共有3个“土地入股”项目,粤信城项目有22万平方米土地,李朗珠宝园有20万平方米土地,联创二、三期则有土地面积7.2万平方米。前两个项目进展很顺利,在粤信城项目中,该社区“土地入股”所得2万平方米的商铺价值4亿元。粤信城一期有望在今年10月开业,是深圳第一家名牌服装折扣店,该社区占有物业5000平方米,价值1亿元;李朗珠宝城二期昨日已封顶,该社区拥有其2万平方米的厂房、铺位。


  作为全世界最大的铂金生产基地,未来几年李朗珠宝园税收将达多少?


  “如果珠宝交易牌拿下来,达到30亿—50亿元是没什么问题的,搞得好甚至能达到100亿元,二期有300多家企业报名,我们只选了100多家。”江立平说。


  目前,下李朗引进人才的需求十分迫切,他们正在与省社科院联系,希望专家能为该社区未来发展把脉。“按省里的要求,产业升级转型太快太慢都不好,必须因地制宜。”徐创新说,目前下李朗在全街道排名不靠前,但潜力巨大,投入周期长,建设1年,装修一年,回本要5、6年,分红多不代表有钱。


  业内人士称,要复制“下李朗模式”,社区要有地且要合法,没有其他债务和权属纠纷,通过引进项目和招商,得到市、区政府立项,然后去办理手续。但下李朗有特殊情况,该项目是城市化前招商,与开发商谈了合作,并商定好以“土地入股”。或许政府考虑到这一历史遗留问题,或许是另外考虑到村民的生活现状,政府便参照相关政策给予其绿色通道,大力推进了该项目。


  “有房产证,有项目名称,有产权。”江立平说,到时再把社区入股的那分产权单独做一个产权证,但这个想法比较理想化,实施起来颇有难度。


  ■各方看法


  ●南湾街道办事处副主任赖志平:


  “这种模式的优点是社区利益持续化”

  

  在我看来,“土地入股”不是什么新概念,但这个模式值得好好研究。入股有两种方式,招牌挂入股和转地入股,工业用地、商业用地和集体用地价格不同,落实到股数也不一样。


  从政府角度来看,想要吸引大项目,必须要政府出面拿地助推,让项目尽快落地投产出效益;对于企业来说,由于项目较大,其资金投入很大,如果花巨资买了土地后就没钱进行后续开发和经营了。此举相当于在土地上给予企业优惠,但前提是这些企业必须是绩优企业。


  另外,这些项目拿了土地后,被规定在相当长一段时间内,比如20—30年内不能转变土地功能,这一点必须明确规定,以避免不必要的风险,否则政府和社区利益就会受损。


  这种模式的优点是社区利益持续化,这种办法也是城市旧改可采用的一种新模式,利用物业置换的方式,在华为新城的开发中,周边三个社区完全可采用这种方式推进。最大的问题是在数十年内不能改变项目土地的功能,这一点需要相关部门监管好。

  

  ●樟树布社区党委书记邓奕军:


  “有一定风险,就是怕它烂尾”

  

  我们社区没有土地,所以下李朗模式对我们不是很适用。我个人理解,这种做法说得通俗点就与合资建房差不多。这么大的项目自己做很难,只有采用合作模式,但这也有一定风险,那就是怕它烂尾,运营前要进行详细评估,投入运营后要对过程进行监管。


  按规定,社区的土地不能直接卖,须与外界合作,从城市规划的角度去立项,政府再批地给项目。处于一些发展要地的社区面临一个矛盾,按规定农村集体土地征转费用很低,但市场价很高,而社区又不能私自卖地,这是违法的行为。


  怎么解决这一矛盾?他们有可能在合作中签署一个协议,由珠宝工业园为其办征地,但他们不给村里征地费,而是给物业予以补偿,让村里慢慢获益,这个获益是不断浮动的。与之前一次性给钱相比,现在的模式下是慢慢给,给得更多。

  

  ●深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁:

  “关键是要梳理好各种关系”

  

  该模式应该是以土地使用权作股,共同开发使用这片土地,但前提是,共同开发的产业对龙岗的经济发展是有利的。


  抛开模式,最关键的问题是各方必须梳理好各种关系,政府在其中扮演怎样的角色?社区的权益如何保障?开发商的权益怎么分成?


  应该指出的是,深圳目前已实现全部土地国有化,社区以“土地入股”这种提法不是很准确,因为2004年城市化后,全部土地都是国有的,只有存在历史遗留问题的土地和村民公共用地除外。


  具体如何梳理关系,分配利益?爱联社区西湖村给我们提供了一个现成的样本,该村民小组有一块2.8万平方米的返还用地,2004年,他们利用这块土地与开发商合作开发房地产项目,双方约定:村民出地,开发商出钱,项目建成后,开发商返还了1.5万平方米的物业给村民,额外还支付村里500万元现金做补偿。


  据了解,该村1.5万平方米物业就是一栋楼,共21层楼,大概80户。项目是在2004年谈的,那时整个龙岗房地产价格不高,村里也没对地价进行详细评估,从6年前的市场来看,当时的利益分配是可以接受的。

  

  文/图

  南方日报记者陶清清


  ●龙岗区委党校常务副校长杨刚勇:

  

  “要耐得住寂寞,要忍得住冷清,要登高望远”

  

  客观的困局是,十多年来,龙岗大大小小社区中80%的居民收入来自物业租赁,并非靠技术和智慧,杨刚勇预计今后相当一段时间内,以土地为特点的物业租赁仍然会占到相当的比例,至少有50%。


  在这种形势下,怎么打破社区经济发展瓶颈,换句话说就是怎么实现收益的可持续增长?怎么使农民转身为居民后,分享城市化带来的丰硕成果?为此,破解社区股份公司发展出路,是全区各街道社区最大的民生实事。

  

  苏州新加坡工业园的10年爆发

  

  怎么寻找可持续发展、转型发展的路径?长三角取经之行或许可以得到些许启示。杨刚勇称,他们去苏州新加坡工业园区参观,感受很深。


  他告诉记者,苏州新加坡工业园是1994年建的,但到2003年才还清贷款,经历了10年的沉默期,但在此之后,这一工业园质变进入飞速发展期,到2009年它的财政收入已经达到100亿元,这还只是第一期30平方公里土地带来的成效,第二期40平方公里尚未开发。“后发制人在这里得到充分体现。”


  十年不鸣,一鸣惊人。15年前,新加坡工业园所在社区与当地政府在工业园中所占的股份比例仅为35%,现在这个数字已经变成了65%。园内世界500强的企业就进驻了170家,提供工作岗位35万个。一个直观特点是,该工业园与传统的工厂有很大区别,升级了不少,园区60%到70%的土地都用于生态和服务配套。


  “我个人的感受是社区经济产业升级有‘三要’,要耐得住寂寞,要忍得住冷清,要登高望远,短、平、快的项目可以搞,但着力点要从长远出发,下李朗的创新意义就在于此,他们没要短期利益,而是选择与长远利益、大项目的利益捆绑在一起,这是‘取之不尽、用之不竭’的聚宝盆,能充分享受大项目带来的成果。”

  客观地说,这仅是目前龙岗众多社区产业升级转型的一个模式,各个社区可以根据自身特色寻找出路,但必须提醒的一点是,不要把所剩不多最后的资源随意挥霍浪费了,这个资源机会一旦错过将追悔莫及。

  

  上海九星村“人才入股”可借鉴

  

  其次,各社区还可利用深圳刚出台的《城市更新办法》,灵活运用政策,发挥自己的智慧。“这是二次创业,但要注意引进人才、资金、合作者。”杨刚勇掏出做满笔记的本子,不紧不慢地说,上海九星村离虹桥机场只有10公里,它的社区股份公司引进了上海交大的一个女博士,后者创建了九星商业电子网,跟阿里巴巴等类似,一炮打响。为了表示肯定和鼓励,村里大胆提拔人才,让这位女博士担任村党委委员,配以村里股份。


  “听说这位女博士年薪在30万元以上,奖金还可浮动,这个模式最成功之处就是让人才与村里利益捆绑,形成利益共同体,各方积极性得到最大激发。”


  须注意的是,下李朗社区在产业升级转型过程中,一定要广泛吸纳各类人才,龙岗党校专家去华西村、九星村、中华村考察,发现他们无一例外都有外脑、智囊和高人指点。“所以各社区应该‘打开山门、引进人才’”。


  杨刚勇还指出了当前众多社区的一个软肋:社区居民视野不开阔,学习和创新意识不强。


  在长三角考察中,当地普通村民脱口而出的一些时髦概念让来自深圳的专家惊诧不已,“如科技股,剪刀差,级差地租Ⅱ、级差地租Ⅲ,我们打听到,很多村一把手经常会找华西村的吴仁宝取经,还会定期与上海知识界联系,形成天下英才为我所用的局面,让一批博士、硕士、高级工程师成为村里的股东,很多社区还请了专门规划师。”


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